Строительная отрасль – это достаточно сложный организм, в котором взаимодействуют для достижения единой цели сразу множество участников – заказчики, застройщики, подрядные организации, проектные и изыскательские фирмы. В процессе строительства, капитального ремонта или реконструкции объекта между ними нередко возникают спорные ситуации, которые призвана разрешить экспертиза.
Для наглядного примера, отображения проведенного мною исследования рассмотрим стадии проект реконструкции трехэтажного здания, расположенного в районе исторической застройки, города, для размещения в нем объекта иного назначения.
Управление проектом реконструкции включает в себя определенные заказчиком цели проекта, его экономическое обоснование, рентабельность, окупаемость, риски в его эксплуатации как физической так финансовой, возможность приведения рассматриваемого объекта к современным требованиям норм и правил.
Рассматривая объекты строительства или реконструкции особое внимание уделяется технически безопасной эксплуатации объекта, как в процессе реконструкции, так и в процессе эксплуатации. Оценка экологического состояния окружающей среды в районе объекта, имеет определенное влияние, в том числе и на экономическую эффективность проекта.
Для определения всех показателей рисков проекта и оценке целесообразности проведения реконструкции, требуется их оценка.
Более того на каждом этапе реализации, рассматриваемого проекта могут возникать между участниками проекта, споры в дальнейшем требующие назначения и проведения экспертиз в судебных процессах.
Для определения насколько высока эффективность, реконструкции или строительства объекта недвижимости необходимо провести несколько видов экспертиз:
-Организационно - правовую, в рамках данной экспертизы необходимо провести оценку и наличие, требуемых основных и разрешительных документов на объект, для реализации реконструкции объекта, в соответствии с требованиями действующего законодательства, так же для дальнейшего последовательного согласования производства работ по реконструкции здания, в том числе получения итогового результата - внесение изменений и последующая регистрация в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная экспертиза определяет порядок действий при проведении оценки текущего состояния объекта реконструкции или нового строительства.
Производятся следующие исследования:
Обоснование прав на земельный участок и здание.
Документы предоставленные собственником земли и здания соответствуют существующему законодательству и подтверждают права собственника.
После определения правовых обоснований на земельный участок и объект недвижимости, принимается решение о разработке документации на реконструкцию здания, принятого на основании:
-Задания на проектирование.
-Технических условий на подключение к сетям энергоресурсоснабжения.
-Решение собственника об изменении назначении объекта капитального строительства и выполнении реконструкции.
-Экспертного заключения по результатам технического обследования строительных конструкций здания.
-Проектная документация соответствует заданию на проектирование, выданным техническим условиям, требованиям действующих технических регламентов, стандартов, сводов правил и других документов, содержащих установленные требования. Перечень технических регламентов и нормативных документов, на основании которых разработана проектная документация.
Следующим шагом является:
Обоснование отнесения работ к реконструкции объекта недвижимости.
Регулирует требования в данном разделе исследований Федеральный закон от 18.07.2011 г. №215-ФЗ Градостроительного кодекса Российской федерации
На основании и в соответствии со ст. 49 п.1 ГК РФ , определяется необходимость получения разрешения на реконструкцию или новое строительство.
После всех процедур получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проходит процедура внесения изменений и последующая регистрация объекта реконструкции.
На основании разрешения оформляется технический план на помещения реконструированного объекта (Аттестованный кадастровый центр) для внесения изменений Государственный кадастр недвижимости и на основании тех.плана Росреестр вносит изменения и проводит последующую регистрацию объекта реконструкции.
-Техническая, данное исследование проводят для определения работоспособности строительных конструкций объекта недвижимости, определения дефектов и принятия на основе экспертизы, архитектурно-планировочных решений. Более того устанавливается сама возможность дальнейшего существования объекта недвижимости реконструкции объекта.
На данной стадии определяются основные параметры для проведения строительных работ. при необходимости контроля качества выполненных работ на любой стадии строительства.
В рамках производства технической экспертизы, при реконструкции существующих здания рекомендуется провести анализ архивных данных объекта исследования, для определения общих технических параметров объекта реконструкции.
-Экономическую,оценивающую уровень конкуренции степень риска дисконтирования, динамики изменения цен, наиболее наилучшего эффективного использования объекта.
-Управленческую, для определения сроков и рисков, а так же эффективности процессов связанных проектом управления.
- Для экологического обоснования принятых проектных решений, и в том числе для проверки в рамках исполнения проекта и производства работ обеспечивающих безопасность окружающей среды и населения, как в процессе реконструкции, так и эксплуатации объекта.
В процессе строительно-технической экспертизы осуществляется комплекс мероприятий, включающий исследования, расчеты и выводы, которые являются основанием для принятия квалифицированных решений.